Garantibesiktning: Det du MÅSTE göra inom 2 år efter inflyttning

Kort svar: Inom 2 år från godkänd slutbesiktning (ofta enligt AB 04/ABT 06) bör du som beställare påkalla garantibesiktning och dokumentera fel som framträtt under garantitiden. Missar du fristen flyttas bevisbördan — du måste i praktiken bevisa entreprenörens ansvar själv. BRF: boka via styrelsen; se /brf#priser (tvåårig garantibesiktning från 1 490 kr/lägenhet exkl. moms vid minst 40 lägenheter).

Att flytta in i ett nybyggt hus eller en nyproducerad bostadsrätt är en fantastisk känsla. När vardagen tar vid börjar problemen ofta visa sig — sprickor, knarrande golv, kärvande dörrar, ojämn golvvärme.

När detta händer är det en sak du absolut inte får missa: garantibesiktningen (2-årsbesiktning). Missar du den strikta tidsfristen kan du förlora rätten att få felen åtgärdade på entreprenörens bekostnad.

Vad är en garantibesiktning?

När en byggnad färdigställs görs en slutbesiktning. Från godkänd slutbesiktning börjar entreprenörens garantitid ticka. För de flesta byggnadsarbeten enligt AB 04/ABT 06 är den kritiska första gränsen 2 år (vissa moment har längre ansvarstid, men 2-årsgränsen styr reklamation av många synliga fel).

Under de första två åren ligger bevisbördan på entreprenören: fel som uppstår förutsätts vara byggarens ansvar såvida de inte visar vanvård från dig som beställare.

Syftet med en garantibesiktning är att upptäcka och dokumentera fel som framträtt under garantitiden så att entreprenören kan åtgärda dem.

Tidsfrister — tabell

Från aggregerad besiktningsdata (iSpect): Garantibesiktning är en av de vanligaste besiktningstyperna i dokumenterade felbilagor. Riktvärden på /besiktningsstatistik — inte utfallet för ditt projekt.

Varför är tidsramen så kritisk?

Efter 2 år och 1 dag (förenklat) kan bevisbördan vända. Du som köpare kan behöva bevisa grov vårdslöshet från entreprenören — vilket är dyrt och svårt i tvist.

Vad granskas vid 2-årsbesiktningen?

Huset "sätter sig" det första året. Vanliga fynd:

• Sprickor i hörn, takvinklar och badrumsfogar
• Kärvande fönster och dörrar
• Sättningar i golv och fasad
• Ventilation eller värmesystem
• Takpannor som förskjutits

Viktigt: Garantibesiktning tar inte upp fel som redan noterades vid slutbesiktning men inte åtgärdats — dessa ska reklameras eller prövas via överbesiktning.

Du måste ta initiativet

Byggföretaget kommer sällan automatiskt. Du (eller BRF-styrelsen) måste boka garantibesiktning före garantitiden löper ut.

Boka oberoende besiktningsman i god tid — dokumentera brister och skicka bindande krav till entreprenören.

Nästa steg efter protokollet: Garantibesiktning ger styrelsen dokumentation — DIN Fastighetsförvaltare hjälper er översätta fynden till underhållsplan och uppföljning mot entreprenör.

Vanliga frågor

Gäller 2-årsfristen även BRF?
Ja, styrelsen ansvarar för att fristen inte missas i nyproduktion. Se garantibesiktning BRF.

Vad kostar det?
Privat: se /privat#priser. BRF: tvåårig garantibesiktning från 1 490 kr/lägenhet exkl. moms (tabellvillkor på /brf#priser).

Skillnad mot 5-årsbesiktning?
2-årsbesiktningen är den kritiska reklamationsgränsen för många fel. Femårs- och tioårsmoment kan finnas parallellt — fråga om projektets avtal.

Begär offert · Slutbesiktning — vanliga anmärkningar (iSpect)