Garantibesiktning: Det du MÅSTE göra inom 2 år efter inflyttning

Att flytta in i ett helt nybyggt hus eller en nyproducerad bostadsrätt är en fantastisk känsla. Ingen har bott där före dig, allt är fräscht. Men när vardagen tar vid börjar problemen ofta visa sig. Träpaneler spricker, parketten knarrar oroväckande, dörrar börjar kärva och golvvärmen är ojämn.

När detta händer är det en sak du absolut inte får missa: Garantibesiktningen (även kallad 2-årsbesiktning). Missar du den strikta tidsfristen kan du förlora rätten att få felen åtgärdade på byggföretagets bekostnad.

Vad är en garantibesiktning?

När en byggnad färdigställs görs en slutbesiktning. Från och med dagen då slutbesiktningen godkänns börjar byggentreprenörens garantitid att ticka. För de flesta byggnadsarbeten (enligt standardavtalen AB 04 / ABT 06) är denna specifika garantitid 2 år (fem år för vissa entreprenadformer, men 2 år är den kritiska första gränsen för reklamationer av synliga fel).

Under de här första två åren ligger bevisbördan på entreprenören. Det betyder att om ett fel uppstår, förutsätts det vara byggarens fel såvida de inte bevisligen kan visa att du (husägaren) har orsakat det genom vanvård.

Syftet med en garantibesiktning är att upptäcka och dokumentera fel som har framträtt under dessa första två år av husets levnad, så att entreprenören kan åtgärda dem på garantin.

Varför är tidsramen så kritisk?

Om du väntar tills det har gått 2 år och 1 dag efter slutbesiktningen händer något drastiskt: bevisbördan byter sida.

Då övergår ansvaret för fel på entreprenören till en ansvarstid (som sträcker sig upp till 10 år). Men under ansvarstiden är det du som köpare som måste bevisa att felet beror på grov vårdslöshet från entreprenörens sida – vilket är otroligt svårt, dyrt och tidskrävande i en domstol.

Vad granskas vid 2-årsbesiktningen?

Under husets första år torkar byggmaterialen (särskilt trä och betong) ut, och huset "sätter sig" på grunden. Detta leder ofta till problem som inte fanns – och inte kunde upptäckas – vid slutbesiktningen.

Vanliga fel som upptäcks är:

• Sprickor i hörn, takvinklar och fogar i badrum.
• Kärvande fönster och dörrar.
• Sättningar i golv och sprickor i fasad.
• Problem med ventilation eller värmesystem.
• Takpannor som förskjutits.

Viktigt att veta: En garantibesiktning tar inte upp fel som noterades redan vid slutbesiktningen men som byggaren låtit bli att åtgärda. (Dessa ska du reklamera direkt och eventuellt pröva via en överbesiktning).

Du måste ta initiativet

Många tror att byggföretaget automatiskt kommer och knackar på dörren när det gått två år för att höra om allt är bra. Så fungerar det sällan. Det är du som beställare (husägaren, eller BRF-styrelsen om det är en bostadsrättsförening) som måste påkalla garantibesiktningen före utgången av den kortaste garantitiden.

Vänta inte in i det sista. Boka en oberoende besiktningsman i god tid innan tvåårsdagen infaller, så att ni i lugn och ro kan dokumentera alla brister och skicka ett juridiskt bindande krav till entreprenören.

Låt inte byggföretaget komma undan med slarv. Säkra din fastighet och din plånbok genom att boka din garantibesiktning i tid.