Garantibesiktning i BRF: Missa inte de kritiska tidsfristerna

Efter en framgångsrik slutbesiktning av en nybyggnation eller en större renovering (som ett stambyte eller takbyte) andas många BRF-styrelser ut. Men ansvaret och arbetet stannar inte där. För att skydda föreningens ekonomi är det avgörande att förstå reglerna kring garantibesiktning (ofta kallad 2-årsbesiktning) och garantitider enligt standardavtalen AB 04 och ABT 06.

Vad är en garantibesiktning?

Garantibesiktningens syfte är att dokumentera och påtala de fel och brister som framträtt under garantitiden, men som inte fanns (eller inte kunde upptäckas) vid slutbesiktningen. Den är formellt sett inte obligatorisk enligt avtalen, men den rekommenderas starkt för beställaren (föreningen). Entreprenören har nämligen skyldighet att utan kostnad åtgärda fel som upptäcks och reklameras inom denna tidsram.

De kritiska tidsfristerna

Garantitiden börjar ticka den dag slutbesiktningen godkänns. Det är viktigt att veta att garantitidens längd kan skilja sig beroende på vilket standardavtal som använts och vad felet gäller.

Garantitidens längd enligt AB 04 och ABT 06:

• Entreprenörens arbete: 5 års garantitid (både AB 04 och ABT 06).
• Material (som entreprenören valt ut): 5 års garantitid (både AB 04 och ABT 06).
• Material (som beställaren/BRF valt ut): 2 års garantitid enligt ABT 06. Enligt AB 04 är det inte lika strikt definierat men ofta kortare, och avtalas vanligtvis till 2 år.

Den totala ansvarstiden är 10 år från godkänd slutbesiktning. Garantitiden utgör de första 2 till 5 åren.

När ska garantibesiktningen utföras?

Den så kallade "2-årsbesiktningen" utförs oftast strax innan 2 år har passerat för att fånga upp materialfel där beställaren styrt valet. För själva arbetet är en ytterligare garantibesiktning (ofta kallad 5-årsbesiktning) strax innan 5-årsspärren löper ut lika avgörande. Besiktningen måste vara utförd innan garantitiden löper ut.

Vad händer om föreningen missar garantitiden?

Detta är en av de största fällorna en BRF-styrelse kan hamna i. Om styrelsen missar att genomföra en garantibesiktning, eller missar att i tid reklamera fel som uppstått under garantitiden, får det allvarliga konsekvenser:

1. Bevisbördan skiftar: Under garantitiden har entreprenören bevisbördan. Det betyder att om ett fel upptäcks utgår man ifrån att entreprenören är ansvarig, såvida de inte kan bevisa att felet beror på slitage eller felaktigt underhåll från föreningens sida. Efter garantitidens utgång (år 6-10) skiftar bevisbördan helt till BRF.
2. Krav på vårdslöshet: Efter garantitiden är entreprenören enbart ansvarig för väsentliga fel som orsakats av vårdslöshet. Det är ofta extremt svårt och mycket dyrt för en förening att bevisa vårdslöshet i efterhand.
3. Förlorad rätt till kostnadsfritt avhjälpande: Fel som hade kunnat åtgärdas gratis under år 2 eller 5, faller plötsligt på föreningens egen underhållsbudget, vilket kan innebära hundratusentals kronor i oförutsedda utgifter.

Observera att Boverkets byggregler (BBR) fastställer vilka tekniska krav och funktioner byggnaden ska uppfylla för att få bygglov och slutbesked, men de reglerar inte de avtalsrättsliga garantitiderna mellan föreningen och entreprenören. Denna gränsdragning hanteras strikt genom ert tecknade entreprenadavtal.

Styrelsens checklista

• Ha stenkoll på datumen: Skriv in datumet för slutbesiktningens godkännande i föreningens kalender. Sätt påminnelser 6 månader innan 2-års- och 5-årsgränserna löper ut.
• Boka i tid: Anlita en SBR-certifierad besiktningsman med djup kunskap inom entreprenadjuridik (AB 04 / ABT 06) i god tid innan tidsfristen går ut.
• Inventera själva: Uppmana medlemmarna att rapportera in eventuella sprickor, drag, droppande kranar eller andra defekter inför garantibesiktningen.

Att investera i en formell garantibesiktning är en av de mest lönsamma åtgärder en BRF-styrelse kan vidta för att undvika att entreprenörens slarv finansieras av medlemmarnas månadsavgifter.