Hur går en garantibesiktning till? Process steg för steg

En garantibesiktning är en formell kontroll av fel som har framträtt efter slutbesiktningen men medan entreprenören fortfarande kan bära ansvar enligt avtalet. I praktiken handlar den om att säkra bevis och ansvar innan tidsfristerna gör det svårare att få fel avhjälpta utan kostnad.

När bokas garantibesiktningen?#

Garantibesiktningen ska inte bokas "någon gång senare". Den måste planeras i förhållande till entreprenadens garanti- och ansvarstider.

I många projekt talar man om:

• en kontroll nära tvåårsgränsen
• ibland även en kontroll inför femårsgränsen

Exakt vad som gäller beror på vilket avtal som styr entreprenaden, ofta AB 04 eller ABT 06, och om frågan gäller arbete, material eller särskilt avtalade delar.

Steg 1: samla underlag innan besiktningen#

En bra garantibesiktning börjar med rätt förberedelser. Besiktningsmannen behöver normalt få tillgång till:

• slutbesiktningsutlåtandet
• eventuella efterbesiktningsprotokoll
• entreprenadhandlingar och ritningar
• tidigare reklamationer
• sammanställning av fel som boende, beställare eller förvaltare har upptäckt

Det här är avgörande eftersom garantibesiktningen inte är en allmän rundvandring. Den ska fånga upp relevanta fel och kunna koppla dem till entreprenaden.

Steg 2: fel inventeras före platsbesöket#

Inför besiktningen bör beställaren eller styrelsen göra en strukturerad insamling av fel:

• sprickor och sättningar
• drag och otätheter
• problem med dörrar, fönster och beslag
• brister i ventilation eller värme
• återkommande fukt, lukt eller missfärgningar

Ju bättre underlag, desto mindre risk att viktiga punkter faller mellan stolarna.

Steg 3: besiktningsmannen går igenom objektet på plats#

På plats gör besiktningsmannen en oberoende teknisk bedömning av de fel som har framträtt under garantitiden. Fokus ligger normalt på:

• nya fel som inte fanns med vid slutbesiktningen
• fel som nu blivit synliga i användning
• kvarstående eller följdproblem från tidigare noterade brister
• om felet rimligen ligger inom entreprenörens ansvar

Besiktningen ska vara dokumenterad och spårbar. Det är just därför den väger så mycket tyngre än lösa mejltrådar eller muntliga klagomål.

Steg 4: utlåtandet avgör vad som måste åtgärdas#

Efter platsbesöket skrivs ett utlåtande där noterade fel dokumenteras. Det är det här dokumentet som i praktiken blir grunden för fortsatt kravställning.

Ett tydligt utlåtande gör det möjligt att:

• kräva avhjälpande från entreprenören
• sätta tidsramar för åtgärd
• undvika diskussioner om vad som faktiskt sades på plats

Steg 5: följ upp att åtgärderna verkligen blir gjorda#

Många gör misstaget att tro att garantibesiktningen i sig löser problemet. Det gör den inte. Efteråt behöver beställaren följa upp att felen blir avhjälpta korrekt och i tid. Om det behövs kan en efterbesiktning användas för att kontrollera att åtgärderna faktiskt håller.

Vanliga misstag#

• att boka för sent
• att inte samla in fel från boende eller användare
• att sakna tidigare protokoll när besiktningen ska göras
• att blanda ihop garantibesiktning med vanlig underhållskontroll
• att vänta med reklamation tills efter att tidsfristen nästan löpt ut

När ska du läsa något annat?#

• Är du BRF-styrelse? Läs Garantibesiktning i BRF: missa inte tidsfristerna.
• Vill du förstå varför detta är så viktigt? Läs Varför är en garantibesiktning nödvändig?.
• Har du redan upptäckt problem efter slutbesiktning? Läs Hittat fel efter slutbesiktning? Dina alternativ.