En garantibesiktning är en formell kontroll av fel som har framträtt efter slutbesiktningen men medan entreprenören fortfarande kan bära ansvar enligt avtalet. I praktiken handlar den om att säkra bevis och ansvar innan tidsfristerna gör det svårare att få fel avhjälpta utan kostnad.

När bokas garantibesiktningen?

Garantibesiktningen ska inte bokas "någon gång senare". Den måste planeras i förhållande till entreprenadens garanti- och ansvarstider.

I många projekt talar man om:

en kontroll nära tvåårsgränsen
ibland även en kontroll inför femårsgränsen

Exakt vad som gäller beror på vilket avtal som styr entreprenaden, ofta AB 04 eller ABT 06, och om frågan gäller arbete, material eller särskilt avtalade delar.

Steg 1: samla underlag innan besiktningen

En bra garantibesiktning börjar med rätt förberedelser. Besiktningsmannen behöver normalt få tillgång till:

slutbesiktningsutlåtandet
eventuella efterbesiktningsprotokoll
entreprenadhandlingar och ritningar
tidigare reklamationer
sammanställning av fel som boende, beställare eller förvaltare har upptäckt

Det här är avgörande eftersom garantibesiktningen inte är en allmän rundvandring. Den ska fånga upp relevanta fel och kunna koppla dem till entreprenaden.

Steg 2: fel inventeras före platsbesöket

Inför besiktningen bör beställaren eller styrelsen göra en strukturerad insamling av fel:

sprickor och sättningar
drag och otätheter
problem med dörrar, fönster och beslag
brister i ventilation eller värme
återkommande fukt, lukt eller missfärgningar

Ju bättre underlag, desto mindre risk att viktiga punkter faller mellan stolarna.

Steg 3: besiktningsmannen går igenom objektet på plats

På plats gör besiktningsmannen en oberoende teknisk bedömning av de fel som har framträtt under garantitiden. Fokus ligger normalt på:

nya fel som inte fanns med vid slutbesiktningen
fel som nu blivit synliga i användning
kvarstående eller följdproblem från tidigare noterade brister
om felet rimligen ligger inom entreprenörens ansvar

Besiktningen ska vara dokumenterad och spårbar. Det är just därför den väger så mycket tyngre än lösa mejltrådar eller muntliga klagomål.

Steg 4: utlåtandet avgör vad som måste åtgärdas

Efter platsbesöket skrivs ett utlåtande där noterade fel dokumenteras. Det är det här dokumentet som i praktiken blir grunden för fortsatt kravställning.

Ett tydligt utlåtande gör det möjligt att:

kräva avhjälpande från entreprenören
sätta tidsramar för åtgärd
undvika diskussioner om vad som faktiskt sades på plats

Steg 5: följ upp att åtgärderna verkligen blir gjorda

Många gör misstaget att tro att garantibesiktningen i sig löser problemet. Det gör den inte. Efteråt behöver beställaren följa upp att felen blir avhjälpta korrekt och i tid. Om det behövs kan en efterbesiktning användas för att kontrollera att åtgärderna faktiskt håller.

Vanliga misstag

att boka för sent
att inte samla in fel från boende eller användare
att sakna tidigare protokoll när besiktningen ska göras
att blanda ihop garantibesiktning med vanlig underhållskontroll
att vänta med reklamation tills efter att tidsfristen nästan löpt ut

När ska du läsa något annat?

Är du BRF-styrelse? Läs Garantibesiktning i BRF: missa inte tidsfristerna.
Vill du förstå varför detta är så viktigt? Läs Varför är en garantibesiktning nödvändig?.
Har du redan upptäckt problem efter slutbesiktning? Läs Hittat fel efter slutbesiktning? Dina alternativ.

Hur går en garantibesiktning till? Process steg för steg