Garantibesiktning efter 5 år – vad gäller när 2-årsfristen har passerat?

Kort svar: Ja. I entreprenader enligt ABT 06 är garantitiden normalt fem år för både arbete och material, och i AB 04 fem år för arbetet. Därför avtalas ofta en garantibesiktning strax före femårsgränsen, utöver tvåårsbesiktningen. Femårsbesiktningen är sista planerade tillfället att pröva fel medan entreprenören har garantiansvar. Efter det blir det betydligt svårare för beställaren att få rätt.

Därför finns både 2-års- och 5-årsbesiktning#

Garantitiden enligt AB 04 och ABT 06 (kapitel 4) skiljer sig åt för olika delar:

Grundregeln i kapitel 7 är en garantibesiktning, före utgången av den kortaste garantitiden. Därför är tvåårsbesiktningen så vanlig.

Men många kontrakt – särskilt i nyproduktion av bostadsrätter – föreskriver i AF-delen en garantibesiktning till vid fem år. Det är den som brukar kallas femårsbesiktning. Om den inte finns i avtalet kan beställaren ändå pröva enskilda fel genom särskild besiktning under garantitiden.

Om tvåårsfristen och vad ni ska göra före den: se Garantibesiktning inom 2 år.

Vad prövas vid femårsbesiktningen?#

Garantibesiktningen prövar fel som har framträtt under garantitiden. Det vill säga fel som fanns i entreprenaden vid slutbesiktningen, men som då inte märktes och inte heller borde ha märkts.

Efter fem år handlar det ofta om fel som tar tid att visa sig:

• Fukt och tätskikt – badrum, balkonger, terrasser, källarväggar.
• Tak och takavvattning – läckage vid genomföringar, hängrännor, plåtdetaljer.
• Fasad – sprickor, fogar som släppt, puts som lossnar.
• Sättningar – sprickor i golv och väggar, dörrar som börjar kärva.
• Installationer – ventilation som inte når projekterade flöden, värmesystem med ojämn fördelning.
• Mark – dränering, plattsättning, lutningar som leder vatten mot huset.

Femårsbesiktningen är också tillfället att kontrollera att fel från tvåårsbesiktningen faktiskt är åtgärdade och att åtgärderna håller.

Vad händer efter garantitiden?#

Entreprenörens ansvar tar inte slut efter fem år. Ansvarstiden är tio år från godkänd slutbesiktning. Men villkoren ändras:

• Under garantitiden ligger bevisbördan i stor utsträckning på entreprenören.
• Efter garantitiden ansvarar entreprenören i princip bara för väsentliga fel som beror på vårdslöshet, och det är beställaren som måste visa det.

Det betyder i praktiken att ett fel som upptäcks vid år fyra är lättare att få åtgärdat än samma fel vid år sex. Därför är femårsbesiktningen inte en formalitet.

Villa och konsumentavtal – gäller 5 år?#

Oftast inte. Har en privatperson anlitat en entreprenör för att bygga eller renovera ett småhus gäller normalt konsumenttjänstlagen. Den bygger på en tvåårsgräns: fel som visar sig inom två år presumeras vara entreprenörens ansvar. Reklamation kan göras upp till tio år, men då måste konsumenten visa felet.

Kontrollera ert avtal. Om det är skrivet enligt AB 04 eller ABT 06 med fem års garanti gäller avtalets villkor.

BRF i nyproduktion: styrelsen är beställaren#

I nyproduktion är det bostadsrättsföreningen som är part i entreprenadavtalet – inte den enskilda medlemmen. Det får två följder:

1. Styrelsen måste påkalla garantibesiktningen. Gör styrelsen inget blir det ingen besiktning – och fel riskerar att inte prövas medan garantin gäller.
2. Styrelsen har ofta bytts ut sedan inflyttningen. Den första styrelsen var kanske byggherrens. Den nuvarande vet inte alltid att en femårsbesiktning finns i avtalet.

Gör så här i styrelsen:

• Ta fram entreprenadkontraktet och AF-delen. Står det något om garantibesiktning vid fem år?
• Notera datum för godkänd slutbesiktning. Fem år räknas därifrån.
• Samla felanmälningar från medlemmarna – skriftligt, med foto och lägenhetsnummer.
• Gå igenom tvåårsprotokollet. Vilka fel skulle åtgärdas? Är de det?
• Boka besiktningsman i god tid. Besiktningen ska hållas före garantitidens utgång, nära slutet.

Tidslinje: från slutbesiktning till femårsbesiktning#

Vanliga misstag#

• Att vänta till dagen före. Besiktningsmannen behöver tid att planera, och medlemmarnas felanmälningar behöver sammanställas.
• Att bara titta på gemensamma utrymmen. Många fel syns först i lägenheterna. Planera tillträde.
• Att blanda ihop garanti och underhåll. Det föreningen själv ska sköta enligt drift- och skötselinstruktionerna är inte garantifel. Se garanti vs underhållsbesiktning.
• Att inte följa upp. Ett fel i utlåtandet hjälper inte om ingen kontrollerar att det åtgärdas.

Kort FAQ#

Finns det alltid en 5-årsbesiktning? Nej. Grundregeln är en garantibesiktning före den kortaste garantitiden. En femårsbesiktning finns om avtalet föreskriver den. Annars kan ni använda särskild besiktning.

Från när räknas fem år? Från godkänd slutbesiktning, eller den dag entreprenaden annars anses godkänd.

Kan vi ta upp fel som fanns redan vid tvåårsbesiktningen? Fel som antecknades då ska följas upp. Kontrollera att de är åtgärdade.

Vad gäller efter garantitiden? Entreprenören ansvarar i upp till tio år, men bara för väsentliga fel som beror på vårdslöshet, och beställaren måste bevisa det.

Nästa steg#

Närmar sig er förening fem år efter slutbesiktningen? Vi håller garantibesiktningar för BRF och beställare i Stockholmsområdet, med medlemmarnas felanmälningar inlagda i iSpect.

• Garantibesiktning för BRF
• Garantibesiktning för entreprenad
• Kontakta oss

Källor#

• Svensk Byggtjänst: AB 04 – Allmänna bestämmelser
• Svensk Byggtjänst: ABT 06 – Allmänna bestämmelser för totalentreprenader