Vanliga frågor och svar

Vad är en överlåtelsebesiktning?

Överlåtelsebesiktning är en oberoende byggteknisk granskning vid köp eller försäljning av villa, radhus eller bostadsrätt. Besiktningsmannen dokumenterar synligt skick, fuktindikation och riskkonstruktioner i ett skriftligt protokoll. Underlaget hjälper köparen att uppfylla undersökningsplikten enligt jordabalken utan att ta köparens eller säljarens parti.

El, VVS, radon och ingreppsfukt ingår normalt inte utan tillägg. Fastpris för villa och radhus börjar på 8 900 kr inklusive moms enligt privatprislistan.

Vad innebär undersökningsplikt vid husköp?

Undersökningsplikt enligt jordabalken betyder att köparen ska undersöka fastigheten så långt det är rimligt innan tillträde. En oberoende överlåtelsebesiktning dokumenterar synligt skick och kända riskkonstruktioner i protokoll. Det ersätter inte juridisk rådgivning, men ger tekniskt underlag så att dolda fel inte förväxlas med sådant som kunde ha upptäckts.

Vad är dolda fel i en fastighet?

Dolda fel är skador eller brister som inte rimligen kunde upptäckas vid en normal undersökning före köpet. Synliga anmärkningar och riskkonstruktioner i ett besiktningsprotokoll räknas normalt inte som dolda. Oberoende besiktning dokumenterar vad som syntes vid tillfället — utan att ta köparens eller säljarens parti i en senare tvist.

Vad är en slutbesiktning enligt AB 04?

Slutbesiktning är den formella godkännandebesiktningen när en entreprenad är färdig, enligt AB 04 eller ABT 06 beroende på avtal. En oberoende besiktningsman protokollför fel sakligt utan att ta beställarens eller entreprenörens parti. Godkännande startar normalt garantitiden. Konsumententreprenader följer ofta ABS eller konsumenttjänstlagen i stället.

Vad är garantibesiktning inom två år?

Garantibesiktning bokas normalt inom cirka två år efter godkänd slutbesiktning för att dokumentera fel som visat sig under garantitiden. Oberoende protokoll ger beställaren underlag mot entreprenören utan partsställning. Missad frist kan försvaga rätten till åtgärd enligt avtalet. Kontrollera alltid ert specifika AB 04- eller ABT 06-avtal.

Vad är OVK, obligatorisk ventilationskontroll?

OVK är ett lagkrav enligt Boverkets föreskrifter för att kontrollera att ventilationssystemet fungerar och ger godtagbart inomhusklimat. Kontrollen utförs av certifierad funktionskontrollant och resulterar i ett intyg. Intervall beror på byggnadstyp, ofta tre eller sex år. Besiktningsman.se utför OVK som oberoende dokumentation, inte som säljare av ventilationsarbeten.

Vad kostar en besiktning?

Priset beror på tjänst, objekt och omfattning. Privat överlåtelsebesiktning har fastpris från 8 900 kr inklusive moms för villa och radhus, och 6 900 kr för lägenhet 1–3 rum. Entreprenad- och BRF-uppdrag offereras. Du får ett fast pris innan bokning. Se aktuella tabeller på privat- och BRF-hubben, inte en generell marknadsprognos.

Vad ingår i besiktningspriset?

Priset täcker förberedelse, besiktning på plats, restid inom avtalat område, skriftligt utlåtande med bilder och ansvarsförsäkring. Beställaren faktureras enligt avtalet med besiktningsmannen. Om entreprenören ska bära kostnaden regleras det mellan parterna — besiktningsmannen har normalt inget eget avtal med entreprenören.

Vem betalar besiktningsmannen?

Beställaren betalar besiktningsmannens fakturor eftersom avtalet sluts med beställaren. I vissa entreprenader ska entreprenören bära kostnaden enligt AB 04, men det är en reglering mellan parterna. Besiktningsmannen tar inte partsställning om vem som i slutändan ska ersätta beloppet mot den andra parten.

Kan besiktningsmannen bedöma kostnad för att åtgärda fel?

Ja, om du ber om det vid beställning kan besiktningsmannen göra en översiktlig bedömning av åtgärdskostnad och notera den i utlåtandet. Det är en uppskattning för beslutsunderlag, inte en entreprenadoffert. Exakta priser för åtgärd får du från den som ska utföra arbetet, skilt från den oberoende dokumentationen.

Varför kostar besiktningen ett fast pris när tiden på plats var kort?

Ett fast pris täcker mer än tiden i byggnaden. Besiktningsmannen läser handlingar, reser, avsätter tid så att parterna kan ställa frågor, skriver utlåtande och har ansvarsförsäkring. En väl utförd entreprenad går ofta fortare på plats. Det betyder inte att uppdraget var tunnare — protokollet är leveransen.

Vilka typer av besiktningar utför ni?

Vi dokumenterar privat överlåtelse, status, fukt, tak, OVK, solcell, termografi och drönaruppdrag. För BRF och entreprenad tillkommer slut, för, garanti, efter och överbesiktning samt kontrollansvarig enligt PBL. Välj tjänst efter situation — inte efter jargong. Guiden vilken besiktning matchar ärende till rätt uppdrag.

Hur lång tid tar en besiktning på plats?

Tiden beror på objekt och omfattning. En okulär slutbesiktning av en normal villa tar ofta cirka två timmar. Många fel, dålig åtkomst eller stora ytor tar längre. En lägenhet går oftast snabbare. Protokollet levereras därefter, med mål inom 48 timmar efter besöket. Exakt tid bekräftas i offerten.

Vilka handlingar behövs inför slutbesiktning?

Vid slutbesiktning ska kontrakt, tilläggsbeställningar, ritningar och kontrollplan finnas tillgängliga. Entreprenören ska redovisa egenkontroller för utförda arbeten. Andra handlingar om entreprenaden ska också visas. Utan underlag blir bedömningen smalare. Skicka gärna digitalt till orderavdelningen innan dagen så att inläsningen hinns med.

Vilken information behöver ni för att boka?

Orderavdelningen behöver adress, tjänsttyp, önskad tid och kontaktuppgifter till parterna. För entreprenad även kontrakt och ritningar. För privat överlåtelse räcker ofta bostadstyp och boyta. Med det kan vi lämna fast pris och kalla rätt personer. Begär offert via kontakta-oss eller Begär offert på tjänstesidan.

Får jag utse besiktningsman utan att fråga byggaren först?

Vid konsumententreprenad har du rätt att utse besiktningsman när arbetena avropats som färdiga för slutbesiktning, enligt konsumenttjänstlagen. Informera byggaren om vem som är utsedd. Besiktningsmannen kallar sedan parterna och kontrollansvarig i god tid, normalt minst fjorton dagar före den planerade besiktningen.

Varför är det bara en besiktningsman och inte en för varje fack?

Standard är en okulär genomgång av en oberoende besiktningsman, ofta med stöd av redovisade egenkontroller för el, rör och ventilation. Vi rekommenderar biträdande fackbesiktningsmän när projektet är stort eller när installationerna är kritiska. Det höjer kostnaden men ger tätare dokumentation. Valet är ditt som beställare.

Vilka ska närvara vid besiktningen?

Beställare och entreprenör kallas och ska närvara. Vid bygglovspliktiga arbeten ska även kontrollansvarig kallas. Ni får veta vem som är utsedd besiktningsman i kallelsen. Frånvaro stoppar inte alltid besiktningen, men ni förlorar chansen att ställa frågor och att höra bedömningen direkt på plats.

Vad gås igenom vid en slutbesiktning?

Besiktningsmannen gör en opartisk bedömning av om arbetena följer kontrakt, Boverkets byggregler, branschregler och fackmässighet. Dagen börjar med startsammanträde, handlingar och egenkontroller. Därefter sker genomgång på plats. Vid slutsammanträdet meddelas om entreprenaden godkänns eller inte, och vad det innebär för parterna.

Hur når jag besiktningsmannen med frågor under uppdraget?

Besiktningsmannen är ofta på uppdrag under dagtid och svarar sällan i telefon då. Mejla direkt till den person som står i kallelsen. Svar kommer vanligen samma kväll. Orderavdelningen kan inte tolka noteringar i protokollet — det gör den som utförde besiktningen, så att bedömningen inte förvanskas.

Hur bokar jag ny tid om slutbesiktningen blev underkänd?

Entreprenören ska avropa i god tid när felen är åtgärdade och en ny slutbesiktning eller efterbesiktning kan göras. Räkna med cirka tre veckors framförhållning. Efterbesiktning verifierar att tidigare anmärkningar är fackmässigt avhjälpta. Kontakta oss om avropet dröjer så att frister och kallelser inte glider.

Vad gör jag om entreprenören inte blir färdig?

Om arbetena inte färdigställs kan du som konsument ha rätt att avbryta avtalet, men det är ett juridiskt beslut. Konsultera en jurist innan du häver. Besiktningsmannen dokumenterar läget i protokoll som underlag. Vi tar inte partsställning och ger inte juridisk rådgivning om hävning eller skadestånd.

Vad gör jag om jag hittar fel efter inflyttning?

Reklamera nya fel till entreprenören utan onödigt dröjsmål när du upptäcker dem. Vid konsumententreprenad gäller ofta en kortare första period, därefter längre reklamationsrätt. Dokumentera med foto och datum. En efterbesiktning eller särskild besiktning kan beskriva felet sakligt om parterna inte är överens.

Vad gör jag om felen inte avhjälps inom två månader?

Du bör innehålla tillräckligt belopp för att täcka återstående avhjälpande tills felen är åtgärdade. Om byggaren inte avhjälper kan du i vissa fall anlita annan på dennes bekostnad — det kräver juridisk bedömning. Besiktningsprotokollet är underlag, inte ett ombudsuppdrag. Konsultera jurist innan du innehåller eller avhjälper själv.

Kan jag reklamera fel flera år efter slutbesiktning?

Efter godkänd slutbesiktning kan reklamationsrätten sträcka sig upp till cirka tio år enligt konsumenttjänstlagen, beroende på avtal och feltyp. Reklamera i god tid efter upptäckt. Garantibesiktning inom två år är en annan, avtalsbunden frist. Besiktningsman.se dokumenterar skicket; vi avgör inte ert rättsliga anspråk.