Efterbesiktning eller fortsatt slutbesiktning – skillnad och tidslinje

Kort svar: Efterbesiktning kontrollerar att fel som noterats vid en tidigare besiktning har åtgärdats. Fortsatt slutbesiktning hålls när entreprenaden inte kunde godkännas vid slutbesiktningen. Skillnaden är avgörande: efter en godkänd slutbesiktning börjar garantitiden löpa och efterbesiktningen är bara uppföljning. Vid fortsatt slutbesiktning är entreprenaden fortfarande inte godkänd. Begreppen finns i AB 04 och ABT 06, kapitel 7.

Tre begrepp som ofta blandas ihop#

Det finns tre besiktningar som hålls efter en slutbesiktning som inte gick helt bra. De låter lika men får olika följder.

Fortsatt slutbesiktning förutsätter att slutbesiktningen genomfördes till slut men att fel hindrade godkännande.

Ny slutbesiktning blir aktuell när besiktningsmannen avbryter, eftersom entreprenaden uppenbarligen inte var tillräckligt färdig för att kunna prövas. Då börjar man om.

Efterbesiktning är en kontroll av avhjälpande. I utlåtandet får inga nya fel föras in, om inte parterna är överens om det.

Varför skillnaden spelar roll#

Godkännandet vid slutbesiktning är startpunkten för mycket:

• Garantitiden börjar löpa. Enligt AB 04 är den normalt fem år för arbetet och två år för material och varor. I ABT 06 är den fem år för både arbete och material.
• Risken går över till beställaren.
• Eventuellt förseningsvite slutar räknas.
• Beställarens möjlighet att åberopa nya fel begränsas till bland annat dolda fel och fel som anmäls skriftligen inom sex månader (18 månader om felet är väsentligt).

Om någon i projektet kallar en fortsatt slutbesiktning för "efterbesiktning" kan det uppstå tvist om entreprenaden egentligen är godkänd eller inte. Det har prövats i domstol. Därför ska kallelse och utlåtande använda rätt begrepp.

Tidslinje: från slutbesiktning till godkänt och åtgärdat#

Scenario A – entreprenaden godkänns med anmärkningar

1. Slutbesiktning. Besiktningsmannen godkänner entreprenaden men noterar fel i utlåtandet.
2. Garantitiden startar samma dag som godkännandet.
3. Entreprenören avhjälper felen. Frist framgår av avtalet eller bestäms i samråd. Skriv in datum i protokollet.
4. Efterbesiktning. Besiktningsmannen kontrollerar de noterade felen – inget annat.
5. Kvarstående fel antecknas och följs upp vid ny efterbesiktning eller vid garantibesiktningen.

Scenario B – entreprenaden godkänns inte

1. Slutbesiktning. Väsentliga fel, eller många mindre fel som sammantaget påverkar helheten, hindrar godkännande.
2. Besiktningsmannen föreskriver fortsatt slutbesiktning.
3. Entreprenören åtgärdar de fel som hindrade godkännande.
4. Fortsatt slutbesiktning. Besiktningsmannen prövar om entreprenaden nu kan godkännas.
5. Godkänd → garantitiden startar nu, inte vid första slutbesiktningen.
6. Kvarvarande mindre fel följs upp med efterbesiktning.

Scenario C – slutbesiktningen avbryts

1. Entreprenaden är uppenbart inte färdig.
2. Besiktningsmannen avbryter och föreskriver ny slutbesiktning.
3. Ny kallelse, ny fullständig slutbesiktning.

Efterbesiktning när fel inte åtgärdas#

Efterbesiktning kan också användas när entreprenören inte avhjälper i tid. Båda parter kan begära den. Syftet är då att få konstaterat att felet finns kvar. Det ger beställaren ett formellt underlag för att till exempel låta någon annan åtgärda felet på entreprenörens bekostnad eller göra avdrag, om avtalet ger stöd för det.

Vem kallar och vem betalar?#

• Slutbesiktning kallar beställaren till.
• Fortsatt slutbesiktning och efterbesiktning kallar besiktningsmannen normalt till, utifrån det som föreskrivits i utlåtandet.
• Kostnaden för fortsatt slutbesiktning och efterbesiktning som beror på entreprenörens fel hamnar ofta hos entreprenören. Exakt fördelning styrs av avtalet – kontrollera AF-delen innan ni bokar.

Vanliga misstag#

• Fel begrepp i kallelsen. "Efterbesiktning" när entreprenaden inte är godkänd.
• Inget datum för avhjälpande. Utan datum drar uppföljningen ut och ingen vet när felen ska vara klara.
• Nya fel tas upp vid efterbesiktning. Det är inte tillåtet utan parternas överenskommelse. Nya fel kräver reklamation och vid behov särskild besiktning.
• Slutlikvid betalas för tidigt. Håll inne den del som motsvarar felen tills de är åtgärdade, om avtalet tillåter det.

Checklista för beställaren#

• Läs utlåtandet: står det godkänd eller inte godkänd?
• Notera vilken besiktning som föreskrivits: efterbesiktning, fortsatt slutbesiktning eller ny slutbesiktning.
• Kontrollera datum för garantitidens start.
• Begär skriftlig bekräftelse från entreprenören när fel är åtgärdade.
• Boka uppföljning med samma besiktningsman om möjligt.

Kort FAQ#

Är efterbesiktning och fortsatt slutbesiktning samma sak? Nej. Efterbesiktning kontrollerar att noterade fel är åtgärdade. Fortsatt slutbesiktning prövar om en entreprenad som inte godkändes nu kan godkännas.

När börjar garantitiden om det blir fortsatt slutbesiktning? När entreprenaden godkänns – alltså vid den fortsatta slutbesiktningen, inte vid den första.

Får nya fel tas upp vid efterbesiktning? Bara om parterna är överens. Annars prövas endast fel från tidigare besiktningar.

Vad är ny slutbesiktning? En helt ny slutbesiktning som föreskrivs när den första avbröts för att entreprenaden uppenbart inte var färdig.

Nästa steg#

Står ni inför slutbesiktning, eller har den gått dåligt? Vi håller slut-, efter- och fortsatt slutbesiktning med utlåtande i iSpect – felbilagan kan ofta komma samma dag.

• Slutbesiktning för entreprenad och BRF
• Slutbesiktning för privatpersoner
• Kontakta oss

Källor#

• Svensk Byggtjänst: AB 04 – Allmänna bestämmelser
• Svensk Byggtjänst: ABT 06 – Allmänna bestämmelser för totalentreprenader