Hittat fel efter slutbesiktning? Dina alternativ

Det är en vanlig och oerhört frustrerande situation: Du har byggt nytt hus eller renoverat, slutbesiktningen har genomförts och protokollet är påskrivet. Kanske fanns det bara några småfel noterade. Men efter ett par veckor i huset upptäcker du "ett hav av brister" – sneda väggar, vatten som rinner åt fel håll i duschen, eller en ventilation som låter som en traktor.

Du ringer entreprenören, som viftar bort det med: "Slutbesiktningen är redan godkänd. Det där är ditt problem nu."

Vad gör du när ord står mot ord? Känn dig inte maktlös – lagen och avtalen (Konsumenttjänstlagen, AB 04/ABT 06) är ofta på din sida, förutsatt att du agerar snabbt och metodiskt.

1. Förstå regeln om reklamationstid#

Bara för att en slutbesiktning är godkänd betyder det inte att entreprenören är befriad från allt framtida ansvar. Enligt Konsumenttjänstlagen och standardavtalen i byggbranschen har du rätt att påtala dolda fel.

Om du upptäcker ett fel inom de första månaderna efter slutbesiktningen kallas det ofta, i konsumentsammanhang, för ett fel som ska hanteras under den tvååriga garantitiden (eller upp till tio år för dolda fel/ansvarstid). Men det kräver att felet inte fanns eller inte borde ha upptäckts vid slutbesiktningen.

2. Reklamera alltid skriftligt (och snabbt!)#

Ett av de vanligaste misstagen husägare gör är att ringa byggaren, klaga över telefon, och sedan vänta på att något ska hända. Tiden går, byggaren "glömmer", och plötsligt har du förlorat din rätt att klaga.

Du måste reklamera felet skriftligt inom skälig tid efter att du upptäckt det (oftast inom två månader).

• Skicka ett mejl eller rekommenderat brev.
• Beskriv felet exakt.
• Bifoga bilder.
• Ange ett sista datum för när du förväntar dig svar och en plan för åtgärd.

3. Använd "innehållande av betalning"#

Om du upptäcker felen innan du har betalat den allra sista slutfakturan har du ett otroligt starkt kort: rätten att hålla inne betalning. Du får enligt lag hålla inne så mycket pengar som det rimligen skulle kosta att anlita ett annat företag för att rätta till felet. Detta får ofta fart på sega entreprenörer.

4. Om besiktningsmannen missade uppenbara fel: Överbesiktning#

Ibland är problemet inte bara byggaren, utan att den första besiktningsmannen (som kanske rekommenderades varmt av just byggbolaget) gjorde ett uselt och slentrianmässigt jobb och "missade" uppenbara brister vid slutbesiktningen.

Då har du rätt att påkalla en överbesiktning. En överbesiktning syftar till att granska och ompröva det första besiktningsutlåtandet. Läs hur överbesiktning går till. Om du anser att den första besiktningen är felaktig, kan en ny, helt opartisk besiktningsman tas in.

Viktigt: Enligt AB04 och ABT06 måste en överbesiktning påkallas skriftligen inom tre veckor från att du fick ta del av slutbesiktningsutlåtandet. Om det har gått längre tid än så kan det vara svårare att formellt ändra slutbesiktningsprotokollet, men du kan fortfarande reklamera felen och beställa en utredande efterbesiktning eller skadeutredning som bevis.

5. Ta in en oberoende expert för bevisning#

Om byggaren vägrar åtgärda problemet och hävdar att "allt är byggt enligt branschstandard", kan du inte vinna bråket med åsikter. Du behöver tekniska bevis.

Genom att anlita en oberoende, SBR-godkänd besiktningsman för en specifik besiktning (t.ex. fuktbesiktning, elbesiktning eller en allmän utredning av det specifika problemet) får du ett juridiskt tungt papper. När entreprenören får ett formellt, professionellt skadeutlåtande på sitt bord som pekar ut exakt vilka byggregler (BBR) eller branschregler som brutits, brukar de flesta snabbt inse att det är billigare att åtgärda felet än att mötas i tingsrätten.