Hur går en överbesiktning till? När och hur du överprövar ett utlåtande

En överbesiktning är en överprövning av ett tidigare besiktningsutlåtande. Den används när en part anser att den första bedömningen är felaktig eller ofullständig. Det här är alltså inte samma sak som en förbesiktning eller en kontroll under byggtiden, utan ett formellt sätt att få tvistiga delar prövade på nytt.

När används överbesiktning?

Överbesiktning blir aktuell när beställare eller entreprenör inte accepterar resultatet av en tidigare besiktning, oftast efter en slutbesiktning eller garantibesiktning.

Vanliga situationer är:

• ett fel har bedömts för milt
• ett påstått fel har avfärdats helt
• godkännande eller icke godkännande ifrågasätts
• ansvarsfrågan mellan parterna är tvistig

Tidsfristen är kort

I standardavtalen AB 04 och ABT 06 finns en kort frist för att påkalla överbesiktning. I praktiken är utgångspunkten normalt tre veckor från att parten fått del av utlåtandet.

Det betyder att man inte ska:

• vänta på "lite fler tecken"
• ringa runt i flera veckor först
• hoppas att frågan löser sig informellt

Om du överväger överbesiktning behöver du agera direkt och läsa ert avtal noggrant.

Steg 1: identifiera exakt vad som är tvistigt

En överbesiktning är inte en chans att börja om från noll. Därför måste den part som begär överbesiktning kunna peka ut:

• vilka punkter i det tidigare utlåtandet som ifrågasätts
• varför de anses felbedömda
• vilket tekniskt eller avtalsmässigt underlag som stödjer invändningen

Ju mer precist underlag, desto bättre.

Steg 2: påkalla överbesiktning skriftligt

Begäran bör göras skriftligt och tydligt. Den ska normalt ange:

• vilket utlåtande som överprövas
• vilka punkter som omfattas
• på vilka grunder utlåtandet ifrågasätts

Muntliga invändningar räcker inte när tvisten väl hårdnar.

Steg 3: ny besiktningsman prövar de tvistiga frågorna

Vid överbesiktningen görs en ny självständig bedömning av de omtvistade delarna. Fokus ligger alltså inte på hela entreprenaden, utan på de frågor som faktiskt har förts upp till prövning.

Det kan handla om:

• om något verkligen är ett fel
• hur allvarligt felet är
• om entreprenaden skulle ha godkänts eller inte
• om en tidigare anmärkning varit felaktig

Steg 4: nytt utlåtande ersätter tidigare bedömning i den del som prövats

Överbesiktningsutlåtandet får stor betydelse eftersom det ersätter den tidigare bedömningen i de delar som prövats. Därför används överbesiktning när insatsen är hög och en part anser att första utlåtandet fått fel konsekvenser.

Om fristen redan har gått ut

Om tidsfristen för överbesiktning har passerat är det inte samma sak som att alla möjligheter är borta. Det kan fortfarande finnas skäl att:

• reklamera fel skriftligt
• beställa en oberoende skadeutredning
• beställa efterbesiktning eller annan teknisk utredning

Men du ska inte räkna med att formellt kunna angripa det tidigare utlåtandet på samma sätt.

Läs vidare

• För sammanhanget före tvisten: Hur går en slutbesiktning till?
• Om du redan hittat fel efter godkänd entreprenad: Hittat fel efter slutbesiktning? Dina alternativ
• För ett tvistscenario i BRF eller entreprenad: Tvist med entreprenören? Så fungerar en överbesiktning i din BRF