Slutbesiktning entreprenad i Stockholm – AB 04/ABT 06

Enligt kapitel 7 § 7 verkställs besiktningen av en därtill lämpad person som beställaren utser, eller av en person som parterna gemensamt utser om de kommer överens om det. Besiktningsmannen ska vara objektiv och kallar båda parter. Besiktningsman.se utför slutbesiktningar som oberoende tredje part, med fast pris enligt offert.

• Projektansvarig som planerar uppdraget
• Kallelse av parterna, plus start- och slutmöte
• Okulär besiktning på plats, dokumenterad i besiktningsappen iSpect
• Skriftligt utlåtande
• Uppdraget enligt ABK 09

Entreprenader prissätts som en fast offert. Fast pris – du får ett prisförslag inom 48 timmar.

Fast pris – du får ett prisförslag inom 48 timmar. Se slutbesiktning för villa i Stockholm.

Ansvarstiden är tio år från entreprenadens godkännande och inleds med en garantitid. Enligt AB 04 är garantitiden fem år för entreprenörens arbetsprestation och två år för material och varor. Enligt ABT 06 är den fem år för entreprenaden. Exakt garantitid står i kontraktet, eftersom parterna kan avtala annat. Entreprenören ansvarar för fel som framträder under garantitiden.

Utöver felen i slutbesiktningsutlåtandet får beställaren i princip bara göra gällande två slags fel:

• dolda fel, som fanns vid slutbesiktningen men då inte märktes eller borde ha märkts
• fel som beställaren själv har påtalat skriftligen hos entreprenören inom sex månader efter entreprenadtidens utgång, eller inom 18 månader om felet är väsentligt

Därför är det viktigt att slutbesiktningen blir noggrann.

Själva bestämmelsen i AB 04 kap. 5 § 5 säger inte vem som har bevisbördan för fel under garantitiden. Frågan är omdiskuterad i den juridiska litteraturen, och det saknas praxis från Högsta domstolen. Kommentartexten till kap. 5 § 5 säger att en entreprenör som anser sig inte ansvara för ett påtalat fel ska visa att arbetet utförts kontraktsenligt, eller göra sannolikt att felet beror på något som kan hänföras till beställaren. Efter garantitiden ansvarar entreprenören endast för väsentliga fel som beror på vårdslöshet. Detta är orientering, inte juridisk rådgivning. Ett tydligt besiktningsutlåtande är ert bästa underlag.

För konsumenter som anlitar en näringsidkare för att uppföra eller bygga till ett en- eller tvåbostadshus gäller konsumenttjänstlagens regler om småhusentreprenad (51–61 §§).

• Vem utser besiktningsman? Slutbesiktning ska göras om någon av parterna begär det, och konsumenten utser besiktningsmannen. Utser konsumenten ingen får näringsidkaren göra det, och parterna kan också utse en gemensamt (53–54 §§).
• Opartiskhet: besiktningsmannen ska utföra uppdraget med opartiskhet och självständighet (55 §).
• Två år efter godkänd slutbesiktning: entreprenaden ska alltid anses felaktig om ett fel visar sig inom två år efter godkänd slutbesiktning. Det gäller inte om näringsidkaren gör sannolikt att felet beror på olyckshändelse, vanvård, onormalt brukande eller liknande på konsumentens sida (59 §).
• ABS 18: standardvillkoren för sådana småhusentreprenader, framtagna bland andra av Konsumentverket. För reparation och ombyggnad rekommenderas i stället Hantverkarformuläret 17. Enligt ABS 18 ska avhjälpande ske snarast och i vart fall inom två månader från att entreprenören fått besiktningsutlåtandet, om inte särskilda omständigheter motiverar längre tid (punkt 13).

Läs mer: slutbesiktning för villa.

Vanliga anmärkningar i protokoll. Aggregerade mönster, inte utfallet för ert projekt.

• Tätskikt, fogar och fall mot golvbrunn i våtrum.
• Elinstallationer som inte följer handlingar eller märkning.
• Ventilation som inte är injusterad eller dokumenterad.
• Ytskikt, målning och skador efter stomme eller inflyttstädning.
• Dörrar och fönster som kärvar, otäta anslutningar.
• Saknade egenkontroller, relationshandlingar eller produktunderlag.
• Mark, sockel och dagvatten kring byggnaden.

• Stockholm
• Solna
• Sundbyberg
• Nacka
• Huddinge
• Järfälla
• Sollentuna
• Täby
• Danderyd
• Lidingö
• Botkyrka
• Haninge
• Tyresö
• Södertälje
• Värmdö
• Upplands Väsby
• Vallentuna
• Österåker
• Ekerö
• Salem
• Nynäshamn
• Upplands-Bro
• Sigtuna

• 1. AB 04/ABT 06 kap. 7 § 7. "Besiktning verkställs av en därtill lämpad person som beställaren utser. Om parterna kommer överens om det kan besiktning i stället verkställas av en person som de gemensamt utser." Den officiella BKK-texten säljs och är inte offentlig.
• 2. Kilpatrick, "Gäller en slutbesiktning som den ena parten inte kallats till?" – kap. 7 § 7 (beställaren utser) och kap. 7 § 10 (besiktningsmannen kallar). kilpatrick.se
• 3. Svensk Byggtjänst, "ABT 06", FAQ "Vad är ansvarstiden för fel enligt AB 04 och ABT 06?" – tioårig ansvarstid, garantitid enligt AB 04 (fem år för arbete, två år för material) och ABT 06 (fem år). Entreprenören ansvarar för fel under garantitiden. byggtjanst.se
• 4. AG Advokat, "AB 04/ABT 06, vad innebär entreprenörens garantiansvar?" – kap. 4 § 7, kap. 5 § 5 och BKK:s kommentartext. agadvokat.se
• 5. Jacob Frank, "Fel under garantitid i AB 04 och bevisbörda", Svensk Juristtidning – kap. 7 § 11 st. 2 (6 och 18 månader, dolda fel), BKK:s kommentar till kap. 5 § 5, väsentliga fel och vårdslöshet efter garantitiden, ingen praxis från Högsta domstolen. svjt.se
• 6. Konsumenttjänstlag (1985:716), 1 och 51–61 §§. riksdagen.se
• 7. ABS 18, Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader, punkt 13, 25 och 27. ABS 18, PDF
• 8. Konsumentverket, "BÖ 2018:01 Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader – ABS 18". För reparation och ombyggnad rekommenderas Hantverkarformuläret 17. konsumentverket.se
• 9. Entreprenadrådet, ERs samlade riktlinjer – jäv prövas inte när beställaren har utsett besiktningsmannen. Är besiktningsmannen gemensamt utsedd kan en part invända före besiktningens start. er.se, PDF
• 10. SBF:s besiktningshandbok – "Entreprenören har dock … inte rätt att påverka beställarens beslut av besiktningsman." sbfsverige.se, PDF

Björn Selling, Affärschef

Innehållet är granskat för Besiktningsman.se. Mejla bjorn@besiktningsman.se.

Om oss · LinkedIn

Senast uppdaterad: 7 oktober 2026