Tvist med entreprenören? Så fungerar en överbesiktning i din BRF

När ett stort byggprojekt, som ett stambyte eller fönsterbyte, avslutas med en slutbesiktning är målet att parterna ska vara överens. Men vad händer när besiktningsmannen underkänner en del av entreprenaden – och entreprenören vägrar acceptera bedömningen? Eller när föreningen anser att besiktningsmannen missat uppenbara och allvarliga brister?

Enligt branschens standardavtal (AB 04 och ABT 06) finns ett inbyggt verktyg för att hantera just detta: överbesiktning.

Vad är en överbesiktning?

En överbesiktning är en formell överprövning av en tidigare besiktning, oftast en slutbesiktning eller en garantibesiktning. Både beställaren (föreningen) och entreprenören har rätt att begära en överbesiktning om de anser att den ursprungliga besiktningsmannen har gjort en felaktig bedömning gällande ett specifikt fel eller brist.

Överbesiktningen genomförs av en ny, helt oberoende besiktningsman – ibland av en nämnd bestående av flera experter om projektet är särskilt komplext.

Syftet med överbesiktningen

Den nya besiktningsmannen prövar endast de specifika delar av det tidigare utlåtandet som har ifrågasatts. Resultatet av överbesiktningen är mycket starkt: det nya utlåtandet ersätter det tidigare i den prövade frågan.

Detta innebär att om överbesiktningen slår fast att entreprenörens arbete var felaktigt, trots att den första besiktningsmannen godkände det, är det överbesiktningens ord som gäller mellan parterna.

Den avgörande fällan: 3-veckorsregeln

Det absolut viktigaste att veta om överbesiktning är den strikta tidsfristen. Enligt AB 04 och ABT 06 måste den part som vill påkalla en överbesiktning göra detta inom tre (3) veckor från det att de fått del av det ursprungliga besiktningsutlåtandet.

Om er BRF-styrelse tar emot ett slutbesiktningsprotokoll där ni inser att besiktningsmannen missat vitala tekniska fel, har ni alltså bara 21 dagar på er att formellt begära en överbesiktning. Missar ni denna frist förlorar ni er avtalade rättighet att kräva en överbesiktning.

Vem bekostar en överbesiktning?

Initialt är det den part som begär (påkallar) överbesiktningen som står för kostnaden för den nya besiktningsmannen. Men det finns ett inbyggt incitament för att ha rätt: om överbesiktningen ändrar det ursprungliga utlåtandet till den begärande partens fördel, kan kostnaden (enligt allmänna principer) ofta läggas över på motparten.

Om föreningen har rätt och överbesiktningen underkänner entreprenörens arbete, ska entreprenören normalt stå för besiktningskostnaden. Har föreningen fel, får föreningen betala.

Är resultatet definitivt?

Ett överbesiktningsutlåtande är bindande mellan parterna i den meningen att det definierar entreprenadens formella status enligt ert avtal. Det är dock inte slutgiltigt bindande för en domstol. Om tvisten eskalerar och ni inte kan nå en förlikning, kan frågan prövas rättsligt (exempelvis via förenklad tvistelösning, allmän domstol eller skiljeförfarande beroende på tvistens belopp). En domstol kan i teorin komma till en annan slutsats, men i praktiken väger ett överbesiktningsutlåtande utfört av en certifierad och oberoende expert extremt tungt som bevisning.

Råd till BRF-styrelsen

1. Läs protokollet direkt: När ni får ett besiktningsutlåtande, vänta inte till nästa ordinarie styrelsemöte. Läs igenom det omgående.
2. Kalla in extern hjälp: Om ni är osäkra på om besiktningsmannen dömt rätt, ta snabbt in en andra åsikt från en SBR-certifierad besiktningsman med kompetens inom AB 04 / ABT 06.
3. Agera inom 3 veckor: Om ni behöver begära en överbesiktning, se till att det görs skriftligt och inom tidsfristen.

Står ni inför en komplicerad tvist eller behöver en andra bedömning av en nyligen genomförd slutbesiktning? Besiktningsman.se har stor erfarenhet av överbesiktningar och stöttar er genom hela processen.