Särskild besiktning – när räcker inte slut- och garantibesiktning?

Vad är en särskild besiktning?#

Särskild besiktning är en av besiktningsformerna i AB 04 och ABT 06, kapitel 7. De andra är bland annat förbesiktning, slutbesiktning, efterbesiktning, garantibesiktning och överbesiktning.

Skillnaden mot de andra är att särskild besiktning inte är knuten till en fast tidpunkt i projektet. Den används när ett specifikt problem behöver prövas – ofta mitt i garantitiden, när ingen annan besiktning är planerad.

Tre saker kännetecknar den:

• Den gäller ett påtalat fel. Temat begränsas till det felpåstående som den som begär besiktningen anger.
• Båda parter kan begära den. Både beställare och entreprenör har rätt att påkalla särskild besiktning efter entreprenadtidens utgång.
• Besiktningsmannen beslutar självständigt. Parterna får föra fram sina synpunkter, men utlåtandet är besiktningsmannens egen bedömning.

När räcker inte slut- och garantibesiktning?#

Slutbesiktningen prövar om entreprenaden kan godkännas. Garantibesiktningen hålls en gång, före utgången av garantitiden. Mellan de två tillfällena kan det gå flera år.

Särskild besiktning fyller luckan. Typiska lägen:

1. Ett fel visar sig mitt i garantitiden. Det läcker vid ett fönster, en golvbrunn eller en takgenomföring – och ni vill inte vänta till garantibesiktningen.
2. Entreprenören bestrider felet. Ni har reklamerat skriftligen men fått svaret att det inte är ett fel, eller att det beror på er skötsel.
3. Ett fel du påtalade vid slutbesiktningen kom inte med. Besiktningsmannen bedömde då att det inte var ett fel, men felet har blivit tydligare.
4. Ett avhjälpt fel har kommit tillbaka. Entreprenören har åtgärdat, men åtgärden håller inte.
5. Ni behöver ett oberoende underlag innan ni kräver ersättning. En särskild besiktning ger ett utlåtande som går att luta sig mot i en förhandling.

Vilka fel kan prövas?#

Efter en godkänd slutbesiktning är beställarens möjligheter att göra gällande nya fel begränsade. Enligt AB 04 och ABT 06 kapitel 7 kan beställaren i huvudsak åberopa:

• fel som framträder under garantitiden och som inte märkts eller borde ha märkts vid slutbesiktningen (dolda fel),
• fel som beställaren skriftligen anmält inom sex månader efter entreprenadtidens utgång,
• väsentliga fel som anmälts skriftligen inom 18 månader.

Det är därför skriftlig reklamation är så viktig. En särskild besiktning ersätter inte reklamationen – den prövar felet efter att det har påtalats.

För konsumenter som anlitat hantverkare för villa eller fritidshus gäller ofta konsumenttjänstlagen i stället för AB 04. Där finns liknande regler om fel som inte märkts vid slutbesiktningen och om sexmånadersfristen. Kontrollera alltid vilket avtal ni har skrivit på.

Garantitid och ansvarstid – varför tidpunkten spelar roll#

Enligt AB 04 är garantitiden normalt fem år för entreprenaden och två år för material och varor. I ABT 06 är garantitiden fem år både för arbete och material, med vissa undantag när beställaren själv föreskrivit en vara. Ansvarstiden är tio år.

Det praktiska skälet att begära särskild besiktning under garantitiden är bevisbördan. Under garantitiden ligger mer av ansvaret på entreprenören. Efter garantitiden måste beställaren i regel visa att felet är väsentligt och beror på vårdslöshet. Ju längre ni väntar, desto svårare blir det.

Dokumentera felet när det visar sig – datum, foto, plats och vem ni har meddelat. Det underlaget behöver besiktningsmannen.

Så går en särskild besiktning till – steg för steg#

1. Reklamera skriftligen till entreprenören. Beskriv felet, var det sitter och när ni upptäckte det.
2. Begär särskild besiktning. Ange i begäran exakt vilket eller vilka fel som ska prövas.
3. Kallelse. Besiktningsmannen kallar båda parter. Kallelsen ska ange vad besiktningen avser.
4. Besiktning på plats. Parterna får visa och förklara. Besiktningsmannen undersöker felet, ibland med mätning eller öppning av konstruktion om parterna godkänner det.
5. Utlåtande. Besiktningsmannen anger om det är ett fel, om entreprenören ansvarar och vid behov hur det ska avhjälpas. Utlåtandet kan dröja om besiktningsmannen behöver granska handlingar eller myndighetskrav.
6. Avhjälpande och uppföljning. Om felet ska åtgärdas följs det upp, normalt genom en efterbesiktning.

Besiktningen ska verkställas utan dröjsmål efter att den har påkallats.

Vem betalar för särskild besiktning?#

Kostnaden fördelas efter resultatet. Den som begärt besiktningen står i regel för kostnaden om felpåståendet inte håller. Om besiktningsmannen konstaterar ett fel som entreprenören ansvarar för kan kostnaden i stället hamna på entreprenören. Hur detta regleras i just ert projekt beror på avtalet – läs AF-delen och kontraktet.

Oberoende besiktningsman eller entreprenörens egen kontroll?#

En entreprenör kan erbjuda sig att "komma och titta". Det är inte en särskild besiktning. Det blir ingen formell prövning och inget utlåtande från en opartisk part.

	Oberoende besiktningsman	Entreprenörens egen kontroll
Uppdrag	Pröva felet mot kontraktet	Bedöma eget arbete
Utlåtande	Skriftligt, med beslut	Ofta muntligt eller i mejl
Ställning vid tvist	Formellt underlag enligt AB 04/ABT 06	Svagt
Kan leda till överbesiktning	Ja, om part är missnöjd	Nej

Om någon part är missnöjd med utlåtandet kan frågan prövas vidare genom överbesiktning.

Checklista inför särskild besiktning#

• Kontrakt och AF-del (vilket standardavtal gäller?)
• Slutbesiktningsutlåtande och eventuella efterbesiktningsutlåtanden
• Skriftlig reklamation med datum
• Foton och eventuella mätvärden
• Entreprenörens svar
• Drift- och skötselinstruktioner (entreprenören kan hävda felaktig skötsel)

Nästa steg#

Har ni ett fel som entreprenören inte tar ansvar för? Vi utför särskild besiktning för beställare i Stockholmsområdet och i övriga landet, med utlåtande i iSpect.

• För projekt och BRF: Entreprenadbesiktning
• För privatpersoner: Särskild besiktning
• Kontakta oss för offert

Källor#

• Svensk Byggtjänst: AB 04 – Allmänna bestämmelser
• Svensk Byggtjänst: ABT 06 – Allmänna bestämmelser för totalentreprenader