Överbesiktning -- en opartisk överprövning av tvistiga besiktningsfrågor
Är styrelsen och entreprenören oense om resultatet från en slutbesiktning eller garantibesiktning? En överbesiktning enligt AB 04 kap 7 ger ett nytt, oberoende utlåtande som kan avgöra tvisten.
Begär överbesiktningÖverbesiktning i Stockholm för BRF
En BRF-besiktning inkluderar kontroll av gemensamma utrymmen, tekniska installationer (el, VVS, ventilation), byggnadskonstruktion, tak, fasad och säkerhetssystem.
Överbesiktning är en formell överprövning som kan begäras av antingen beställare eller entreprenör när man inte accepterar utfallet av en tidigare besiktning. Förfarandet regleras i AB 04 § 7:7 (och ABT 06 § 7:7) och innebär att en ny, oberoende besiktningsman granskar de tvistiga punkterna.
För bostadsrättsföreningar är överbesiktning särskilt relevant vid tvister efter slutbesiktning eller garantibesiktning av större projekt som stambyten, balkongrenoveringar eller fasadarbeten. Om föreningen anser att besiktningsmannen missbedömt ett fel, eller om entreprenören bestrider ett fel som noterats, kan överbesiktning ge ett avgörande utlåtande.
Överbesiktningsmannens utlåtande ersätter den tidigare besiktningens bedömning i de tvistiga frågorna. Det är därför viktigt att noga dokumentera vilka punkter som ska överprövas och att anlita en erfaren överbesiktningsman med rätt kompetens för den aktuella typen av entreprenad.
Senast uppdaterad: 16 mars 2026. Innehållet granskas av Besiktningsman.se experter.
Så här går det till:
- 01
Begäran och avgränsning
Part som vill begära överbesiktning meddelar motparten skriftligt. Tillsammans identifierar vi vilka specifika punkter från tidigare besiktning som ska överprövas.
- 02
Utseende av överbesiktningsman
En ny, oberoende besiktningsman utses. Överbesiktningsmannen får inte ha haft någon koppling till den tidigare besiktningen eller parterna.
- 03
Genomgång av underlag
Överbesiktningsmannen granskar tidigare besiktningsutlåtande, parternas synpunkter, avtalshandlingar och teknisk dokumentation.
- 04
Överbesiktning på plats
Överbesiktningsmannen besiktar de tvistiga punkterna på plats. Båda parter har rätt att närvara och framföra sina synpunkter.
- 05
Utlåtande
Överbesiktningsmannen avger ett utlåtande som i de överprövade frågorna ersätter den tidigare besiktningens bedömning. Utlåtandet levereras inom avtalad tid.
- 06
Tvist avgjord ✓
Med överbesiktningsutlåtandet som grund kan parterna gå vidare -- antingen med åtgärder eller vidare rättslig prövning.
Vad den här besiktningen betyder för styrelsen
Som styrelse ansvarar ni ytterst för föreningens ekonomi, trygghet och långsiktiga underhållsplan. En felaktigt utförd överbesiktning i Stockholm kan leda till oväntade renoveringar, akuta skadeutredningar och chockhöjda avgifter för medlemmarna.
Vi hjälper er att få fakta på bordet innan beslut tas – med ett protokoll som håller juridiskt, tydliga prioriteringar och förklaringar som hela styrelsen kan förstå. Det gör det enklare att kommunicera med medlemmar, upphandla rätt entreprenörer och undvika kostsamma fel som annars kan följa föreningen i många år.
Vanliga frågor om överbesiktning för BRF
När behöver BRF denna besiktning?
| Situation | Rekommendation |
|---|---|
| Stambyte, balkong, fasad | Slutbesiktning BRF |
| Långsiktig underhållsplanering | Underhållsplan BRF |
| Försäljning / energikrav | Energideklaration BRF |
| Löpande teknisk förvaltning | Teknisk förvaltning |
Redo att komma igång?
När föreningen och entreprenören inte kan enas om besiktningsresultatet ger en överbesiktning enligt AB 04 § 7:7 ett nytt, oberoende utlåtande som kan avgöra tvisten.