Särskild besiktning -- expertutredning vid tvister och dolda fel
Har föreningen upptäckt dolda fel i gemensamma utrymmen eller behöver en oberoende teknisk bedömning? Särskild besiktning enligt AB 04 § 7:6 ger er det underlag ni behöver.
Boka särskild besiktningSärskild besiktning i Helsingborg för BRF
En särskild besiktning används vid frågor, skador eller tvister under entreprenaden som kräver en opartisk bedömning.
Särskild besiktning kan enligt AB 04 § 7:6 (och ABT 06 § 7:6) påkallas av beställare eller entreprenör när som helst under garantitiden. Den används för att utreda specifika tekniska frågor, tvister om ansvar eller dolda fel som inte kunnat upptäckas vid ordinarie besiktningar.
För bostadsrättsföreningar är särskild besiktning vanlig vid upptäckt av dolda fel i gemensamma utrymmen -- till exempel fukt bakom fasadskivor, bristande tätskikt i våtrum eller konstruktionsfel i bärande delar som visar sig långt efter slutbesiktning. Särskild besiktning är också användbar under pågående stora renoveringsprojekt när tekniska frågor uppstår.
Besiktningsmannen utreder den specifika frågeställningen, bedömer om felet är ett entreprenadfel och om det omfattas av entreprenörens ansvar. Utlåtandet kan utgöra viktigt underlag vid förhandlingar, reklamationer eller rättsliga processer.
Senast uppdaterad: 16 mars 2026. Innehållet granskas av Besiktningsman.se experter.
Så här går det till:
- 01
Frågeställning och avgränsning
Föreningen definierar den specifika fråga som ska utredas -- exempelvis ett misstänkt dolt fel, ansvarsfråga eller teknisk bedömning. Besiktningsmannen avgränsar uppdraget.
- 02
Underlagsgranskning
Besiktningsmannen granskar relevant dokumentation: entreprenadavtal, tidigare besiktningsutlåtanden, ritningar, garantivillkor och tekniska beskrivningar.
- 03
Undersökning på plats
En grundlig teknisk undersökning genomförs. Beroende på frågeställning kan det inkludera provtagning, fuktmätning, materialprov eller destruktiv undersökning efter överenskommelse.
- 04
Teknisk analys
Besiktningsmannen analyserar fynden mot gällande regelverk (BBR, AMA, branschregler) och bedömer om det rör sig om ett entreprenadfel och vem som bär ansvaret.
- 05
Utlåtande
Ett detaljerat utlåtande levereras med teknisk bedömning, ansvarsbedömning och vid behov åtgärdsförslag. Utlåtandet skickas till båda parter.
- 06
Utredning klar ✓
Föreningen har nu ett oberoende tekniskt underlag för att gå vidare med reklamation, förhandling eller åtgärd.
Vad den här besiktningen betyder för styrelsen
Som styrelse ansvarar ni ytterst för föreningens ekonomi, trygghet och långsiktiga underhållsplan. En felaktigt utförd särskild besiktning i Helsingborg kan leda till oväntade renoveringar, akuta skadeutredningar och chockhöjda avgifter för medlemmarna.
Vi hjälper er att få fakta på bordet innan beslut tas – med ett protokoll som håller juridiskt, tydliga prioriteringar och förklaringar som hela styrelsen kan förstå. Det gör det enklare att kommunicera med medlemmar, upphandla rätt entreprenörer och undvika kostsamma fel som annars kan följa föreningen i många år.
Vanliga frågor om särskild besiktning för BRF
När behöver BRF denna besiktning?
| Situation | Rekommendation |
|---|---|
| Stambyte, balkong, fasad | Slutbesiktning BRF |
| Långsiktig underhållsplanering | Underhållsplan BRF |
| Försäljning / energikrav | Energideklaration BRF |
| Löpande teknisk förvaltning | Teknisk förvaltning |
Redo att komma igång?
Särskild besiktning enligt AB 04 § 7:6 ger er förening ett oberoende expertutlåtande vid dolda fel, tvistiga ansvarsfrågor eller tekniska bedömningar -- ett avgörande underlag för rätt beslut.