Fuktproblem i BRF: Vem bär egentligen ansvaret?

När en fuktskada uppstår i en bostadsrätt uppstår ofta omedelbart frågan: Vem ska betala? Gränsdragningen mellan vad bostadsrättsföreningen (BRF) ansvarar för och vad bostadsrättshavaren (medlemmen) ansvarar för kan verka snårig. Men med utgångspunkt i Bostadsrättslagen (1991:614) och etablerad praxis finns det tydliga riktlinjer att följa.

Huvudregeln för ansvarsfördelning

Enligt Bostadsrättslagen har föreningen huvudansvaret för fastighetens yttre och strukturella skick, medan medlemmen ansvarar för lägenhetens inre skick.

Boverkets byggregler (BBR) ställer höga funktionskrav på fuktsäkerhet vid uppförande och ändring av byggnader, men de reglerar inte själva ansvarsfördelningen vid en uppkommen skada. Det är istället Bostadsrättslagen och föreningens stadgar som styr.

Bostadsrättsföreningens ansvar

Föreningen bär ansvaret för fastighetens stomme och gemensamma delar. Enligt 7 kap. 4 § i Bostadsrättslagen är föreningen skyldig att hålla huset och marken i gott skick. Detta innebär att BRF ansvarar för:

• Yttre väggar och tak
• Bjälklag, trossbottnar och schakt
• Grund och dränering
• Inre trycksatta vattenledningar (fram till anslutningar inne i lägenheten)

Vid en fuktskada i dessa delar är det föreningen som ska utreda, sanera (inklusive utrivning och uttorkning) och bekosta åtgärderna, oavsett om skadan sedan påverkar ytskikten inne i medlemmens lägenhet.

Bostadsrättshavarens ansvar

Enligt 7 kap. 12 § (st. 1) svarar bostadsrättshavaren för underhåll och reparation av lägenhetens inre. Detta inkluderar:

• Ytskikt som golv, tapeter och kakel
• Tätskikt i våtrum (badrum och tvättstuga)
• Fasta vitvaror
• Synliga rör och anslutningar i lägenheten (från stammen)

Om en fuktskada uppstår på grund av ett läckage från en diskmaskin, ett otätt ytskikt i duschen eller slitage på tätskiktet, faller ansvaret och kostnaderna normalt på medlemmen.

Undantaget: Vattenledningsskador

En viktig nyansering finns i 7 kap. 12 § (st. 3). Här framgår det att föreningen ansvarar för reparationer vid vattenledningsskada (läckage från trycksatta ledningar), även inne i lägenheten.

Om ett inbyggt rör börjar läcka i väggen och förstör både stomme och badrummets ytskikt, är det föreningen som måste bekosta återställandet av allt, under förutsättning att medlemmen inte har orsakat skadan genom vårdslöshet.

Vad räknas som vårdslöshet?

Om skadan beror på medlemmens (eller dennes hantverkares) oaktsamhet – till exempel vid en felaktigt utförd badrumsrenovering eller om man ignorerat ett uppenbart läckage – blir medlemmen ersättningsskyldig. Detta gäller även om skadan sprider sig till fastighetens stomme eller grannens lägenhet (se exempelvis rättsfallet NJA 2006 s. 732 gällande tillsynsplikt).

Vad ska man göra när fuktskadan är ett faktum?

1. Agera snabbt: Stäng av vattnet om möjligt och minimera skadan.
2. Kontakta styrelsen: Föreningen måste omedelbart informeras. Det är oftast föreningen som beställer en utredning, även om skadan skett i lägenheten.
3. Genomför en oberoende fuktbesiktning: En professionell fuktbesiktning är avgörande. Genom att mäta fuktkvoter och fukttillstånd kan en oberoende SBR-certifierad besiktningsman fastställa varifrån fukten kommer, hur omfattande skadan är och vilken typ av sanering som krävs.

En noggrann och tekniskt opartisk utredning är det absolut bästa sättet att förebygga tvister mellan föreningen, medlemmen och försäkringsbolagen. Det ger svart på vitt kring var problemet började och därmed vem som lagligen bär ansvaret.

Behöver ni hjälp med att utreda en fuktskada? Vi på Besiktningsman.se utför oberoende fuktbesiktningar för både bostadsrättsföreningar och privatpersoner.