Vad är teknisk due diligence?

Teknisk due diligence (TDD) är en oberoende teknisk analys av en fastighet inför köp, försäljning, refinansiering eller portföljuppdrag. En SBR-certifierad besiktningsman granskar konstruktion, installationer, energiprestanda och miljörisker mot Boverkets byggregler (BBR) och tekniska egenskapskrav i plan- och bygglagen (PBL 8 kap.). Resultatet är ett dokumenterat beslutsunderlag för köpare, säljare och långivare.

När behöver köparen en TDD enligt undersökningsplikten i jordabalken?

Enligt jordabalken 4 kap. 19 § har köparen en långtgående undersökningsplikt – fel som kunde ha upptäckts vid en noggrann undersökning är normalt inte "dolda fel". Vid kommersiella fastigheter, BRF-förvärv eller större villor räcker inte en vanlig överlåtelsebesiktning. En TDD uppfyller undersökningsplikten på den nivå som avtal och långivare kräver, och dokumenterar vad köparen rimligen kunnat se före tillträdet.

Vad ingår i en TDD-rapport och hur klassas kostnaderna?

Rapporten innehåller byggteknisk inspektion, installationsbedömning (VVS, el, ventilation), energi- och miljöanalys samt riskklassad CAPEX/OPEX. Livslängder och komponentavskrivningar följer BFN K3 (Bokföringsnämndens allmänna råd 2012:1) så rapporten kan användas direkt för värdering, budget och avsättningar. Varje avvikelse prioriteras som akut, 0–3 år eller 3–10 år.

Varför kräver banker och investerare TDD med ESG-analys?

Långivare som omfattas av EU-taxonomin (förordning 2020/852) och CSRD-rapporterande investerare måste kunna visa att fastigheten uppfyller kriterier för "significant contribution" och "do no significant harm". Vår TDD kopplar energiprestanda, köldbryggor, riskmaterial (asbest, PCB) och CAPEX-behov till taxonomins tekniska granskningskriterier, så banken kan prissätta grön finansiering och fonden kan rapportera SFDR artikel 8/9.

Vem utför TDD och vilken certifiering krävs?

TDD ska utföras av en oberoende tredje part med dokumenterad byggteknisk kompetens. Besiktningsman.se använder SBR-certifierade besiktningsmän (Svenska Byggingenjörers Riksförbund) som följer SBR:s etiska regler och kontinuerligt fortbildas enligt SBR-stadgan. För komplexa uppdrag kombineras SBR-certifiering med Kiwa- eller RISE-specialister inom energi, fukt och miljö.

Oberoende TDD-analys
SBR-certifierade
20+ års erfarenhet
Underlag för långivare

Teknisk Due Diligence

Utan ordentlig TDD riskerar du kostnadsöverskridanden, juridisk utsatthet och värderingsgap. Vi avslöjar risker och möjligheter – så du får affärssäkerhet, förhandlingsstyrka och underlag som långivare kräver.

Begär offert 010-165 40 00

Läs mer om entreprenadbesiktningar

Vad händer när TDD hoppas över?

Investerare, fonder och företag som köper eller säljer utan ordentlig teknisk due diligence löper större risk för kostnadsöverskridanden, juridisk exposure och värderingsgap. Här är de vanligaste konsekvenserna.

Kostnadsöverskridanden och värderingsgap
CAPEX/OPEX-risk
Oidentifierade investeringsbehov slår ut i oväntad CAPEX och OPEX efter köp – strukturella åtgärder, energimodernisering, underhåll. Köpeskillingen stämmer då inte med fastighetens verkliga värde, vilket äter av avkastningen och gör finansiering svårare när långivare kräver tydliga underlag.
Juridisk risk i Sverige
Begränsad återrätt
Enligt svensk rätt har köpare begränsad återrätt: ni kan inte kräva prisavdrag eller häva köpet för fel ni "borde ha upptäckt" vid genomgång. Preskription och avtalsklausuler begränsar dessutom anspråk. Utan TDD får ni sämre förhandlingsläge och större juridisk utsatthet.
Dolda tekniska och miljörisker
BBR / miljö
Byggfel (grund, bärande konstruktion, tak, fasad), BBR-avvikelser, förorenade mark och farliga byggmaterial upptäcks ofta för sent. Samma gäller dålig energiprestanda och bristande dokumentation. Då blir det ni köper dyrare och mer riskfyllt än ni räknat med.
Finansiering och affärssäkerhet
Långivarkrav
Långivare och investerare kräver tydliga besked om fastighetens skick och framtida behov. Utan TDD saknar ni underlag för prisförhandling, förhandlingsstyrka mot säljare och det som krävs för att säkra finansiering och uppfylla ESG- och hållbarhetskrav.

Med oberoende TDD får ni besked innan ni binder er – och underlag som långivare och styrelser kan ta ställning till.

Teknisk due diligence som ger klara besked innan affären

TDD är en systematisk teknisk genomlysning av fastigheten före köp, försäljning eller investering. Ni får risker, möjligheter och beslutsunderlag i ett spår – så ni undviker överraskningar och kan förhandla utifrån fakta.

Trygghet och kontroll vid fastighetsaffärer
En oberoende TDD-partner identifierar dolda fel, tekniska risker och förbättringsmöjligheter innan ni binder er. Resultatet: tydliga besked om vad fastigheten kräver, så ni kan förhandla från fakta, säkra finansiering och fatta beslut med trygghet.
När behövs teknisk due diligence?
TDD rekommenderas vid större fastighetstransaktioner, kommersiella köp, portfolioinvesteringar och inför omfattande renoveringar. Särskilt viktigt för äldre fastigheter eller komplexa konstruktioner där dolda fel kan kosta miljoner.
Vad ger en TDD-rapport?
Rapporten samlar teknisk analys av konstruktion, installationer, energiprestanda, miljörisker och underhållsbehov – plus kostnadsbedömningar och åtgärdsrekommendationer. Ett underlag för beslut, förhandling och krav från långivare eller styrelse.

Därför väljer professionella aktörer oss

Med en oberoende TDD-partner får ni saklig dokumentation, prioriterade risker och underlag som står i affärs- och finansieringssammanhang – inte en generisk rapport.

Branschledande expertis
Med över 20 år av bygg och besiktning vet vi vad som är viktigt att kontrollera. Vi skyddar er investering med byggteknisk och kommersiell erfarenhet från hundratals uppdrag.
Skräddarsydd rådgivning
Vi anpassar analysen efter era mål och fastighetens förutsättningar – ingen standardrapport, utan underlag som matchar er affär.
Byggteknisk granskning
Vi identifierar brister, risker och förbättringar i byggnaden. Konstruktion, installationer och underhållsbehov dokumenteras så att inget lämnas åt slumpen.
Energi- och miljöanalys
Ni får koll på energiförbrukning och miljöpåverkan – och kan prioritera åtgärder inför skärpta krav och värdedrivande investeringar.